Gayrimenkul Hukuku

KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU

Evin kiraya verilmesi durumunda, ev sahibinin ve kiracının hak ve yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu çerçevede, kiralanan taşınmazın satılması veya yeniden kiralanmak istenmesi durumunda, kiracının evi göstermekle yükümlü olup olmadığı sıkça tartışma konusu olmuştur. Kiracının evi gösterme zorunluluğu Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Bu yazımızda “Kiracı evi göstermek zorunda mıdır?”, “Kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır?” ve “Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası nedir?” gibi birçok hususa ayrıntılı olarak yer vereceğiz.

---

Makale İçeriği

---

1- Kiracı Evi Göstermek

1- Kiracı Evi Göstermek Zorunda Midır?
2- Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu
3- Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?
4- Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Nedir Ve Ne Kadar Sürer?
5- Ev Sahibi Eve Kiracının Rızası Olmadan Girebilir Mi?
6- Evi Göstermeyen Kiracı Sıklıkla Aranabilir Mi?
7- Ev Sahibi Kiralık Ya Da Satılık Evin Fotoğraflarını Çekebilir Mi?

1- Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mıdır?

Kiracı, evin satılığa çıkarılması ya da yeniden kiralanmak istenmesi durumunda evi yeni alıcılara ve kiracılara göstermek zorundadır. Ev sahibi, evin yeni alıcılara ya da yeni kiracılara uygun vakitlerde gösterilmesi gerektiğini kiracısına bildirmesi durumundadır. Ev sahibinin, bildirimde bulunmaması halinde kiracının üçüncü kişilere evi gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu bildirim herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Yani ev sahibi bu bildirimi yazılı yapabileceği gibi sözlü olarak da yapabilmektedir. İspat kolaylığı açısından bildirimin noter kanalı ile yazılı şekilde (ihtarname) yapılması faydalı olacaktır.

---

2- Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu

Evin satışa çıkarılması ya da kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte yeniden kiralanmak istenmesi durumunda, ev sahibinin kiralananı potansiyel alıcılara veya kiracılara gösterme hakkı doğabilir.

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. TBK 319/2’ye göre; kiracı, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kanun maddesinin yüklemiş olduğu bu zorunluluk ev sahibine, evi görme zamanları açısından bir keyfiyet sağlamamaktadır. Ev sahibi öncelikli olarak kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Ev sahibi, evin gösterilmek istenildiği zamandan makul bir süre önce kiracıya bildirimde bulunmak ve onu haberdar etmek zorundadır. Kiracı, müsait olduğu gün ve saatleri ev sahibine bildirmeli ve bu ayarlanan zaman dilimlerinde ev, malik ya da malikin belirlediği üçüncü kişilere gösterilebilecektir.

Kiracının evi gösterme zorunluluğu belli koşulların varlığına bağlıdır. Bu koşullara aşağıda yer verilmiştir:

Haber Verme Zorunluluğu: Ev sahibinin ya da emlakçının, kiracıya makul bir süre önceden haber vermesi gerekir. Ani ve habersiz ziyaretler, kiracının özel hayatının ihlali anlamına gelir ve bu durum, hukuka aykırıdır.
Zaman ve Sıklık Kriteri: Kiracının evi göstermesi, kiracının günlük hayatını aşırı derecede zorlaştıracak sıklıkta ve uzunlukta olmamalıdır. Örneğin, hafta içi mesai saatleri dışında ya da haftanın belirli günleri, makul bir süreyle sınırlı olmak üzere bu hakkın kullanılması mümkündür.
Kiracının Rızası: Kiracının rızası olmaksızın eve girmek, Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesi uyarınca “konut dokunulmazlığını ihlal” suçunu oluşturabilir. Bu nedenle, ev sahibi veya üçüncü kişiler, kiracının açık izni olmaksızın eve giremez.

Kiracının evi göstermeme durumunun belli sınırları vardır. Kiracı, evin gösterilmesi konusunda tamamen iş birliğinden kaçınamaz. Ancak bu iş birliği, kiracının haklarını zedeleyecek şekilde talep edilemez. Kiracı, aşağıdaki durumlarda evi göstermeme hakkına sahiptir:
Ev sahibinin veya emlakçının randevusuz ve ısrarlı bir şekilde evi görmek istemesi,
Kiracının mahremiyetinin ihlal edilmesi,
Gösterimlerin kiracının iş veya özel hayatını olumsuz etkileyecek şekilde planlanması.

---

3- Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması veya tarafların evi gösterme zamanlarında mutabık olamamaları durumlarında ev sahibi, evin bulunduğu sulh hukuk mahkemesinden kiralanan taşınmazın gösterilmesi amacıyla dava açabilir. Dava sonucunda hakim evin gösterilmesi için uygun zamanları belirler. Mahkeme kararına rağmen kiracı evi hala göstermiyorsa cebri icra yoluna başvurularak mahkeme kararının yerine getirilmesi sağlanabilir.

Bundan ayrı olarak kiracının evi göstermemesi tahliye sebebi yapılamayacaktır. Evi gösterme yükümlülüğüne uymayan kiracının bu sebeple tahliyesi istenemeyecektir.

---

4- Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Nedir Ve Ne Kadar Sürer?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası; kiracının evi gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması veya tarafların evi gösterme zamanlarında mutabık olamamaları durumunda açılan bir davadır. Bu davayı açan ev sahibi, kiracının evi gösterme yükümlülüğünü ihlal ettiğini kanıtlamak zorundadır.

Bu davada taşınmaz mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaktadır. Bu incelemede taşınmazın bulunduğu yer, ekonomik koşullar ve taşınmazın nitelikleri gibi birçok husus göz önüne alınmaktadır.

Mahkeme, evin gösterilme aralıklarını ve saatlerini belirlerken kiracının çalışıp çalışmadığını, çalışıyorsa mesai saatlerini gözeterek iş ve sosyal çevresini sekteye uğratmayacak makul bir belirleme yapmaktadır.

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası ortalama 6-9 ay arasında sürmektedir. Bu süre mahkemenin yoğunluğuna, usul-i işlemlerin eksiksiz yapılıp yapılmadığına göre farklılık mevcuttur.

Mahkeme kararına rağmen kiracı evi hala göstermiyorsa cebri icra yoluna başvurularak mahkeme kararının yerine getirilmesi sağlanabilir.

---

5- Ev Sahibi Eve Kiracının Rızası Olmadan Girebilir Mi?

Kiracının rızası olmadan ev sahibinin kiralanan taşınmaza girmesi mümkün değildir. Kiracının rızası olmadan ev sahibinin kiralanan taşınmaza girmesi halinde konut dokunulmazlığının ihlali suçu (TCK m.116) gündeme gelecektir.

---

6- Evi Göstermeyen Kiracı Sıklıkla Aranabilir Mi?

Evi göstermeyen kiracı sık aralıklarla aranmamalıdır. Ev sahibinin kiracısını arayarak sıklıkla rahatsız etmesi kişilerin huzur ve sükununu bozma suçunu gündeme getirecektir. Ev sahipleri evi yeni alıcılara ya da yeni kiracılara göstermek istediklerinde öncelikle kiracının haklarını ve yararını gözetmek zorundadır.

---

7- Ev Sahibi Kiralık Ya Da Satılık Evin Fotoğraflarını Çekebilir Mi?

Ev sahibi evin satılık ya da kiralık ilanını verirken evin fotoğraflarını çekmek isteyebilir. Ev sahibinin evin fotoğraflarını, kiracının özel hayatının ihlalini gündeme getirmeyecek şekilde çekmesi gerekmektedir. Bu hususa dikkat edildiğinde ev sahibinin evin fotoğraflarını çekmesinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

---

Sonuç

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş olup uygulamanın sınırları iyi niyet ve hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde şekillenmektedir. Kiracının özel hayatının korunması, ev sahibinin mülkiyet hakkı ile dengelenmeli ve taraflar arasında iletişim ve uzlaşı esas alınmalıdır.
Hak kaybına uğramamak ve sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlamak amacıyla alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almanız tavsiye edilir.